Lokalplaner
Besøg lokalplanportalen og få et overblik over lokalplanlægning i Randers Kommune.
Lokalplanerne i Randers Kommune er digitale, og du kan derfor nemt finde ud af, hvilke lokalplaner der er gældende i dit område – og dermed hvad der fysisk kan lade sig gøre. Det kan du gøre på lokalplanportalen, hvor du også kan se hvilke forslag til lokalplaner, der er i offentlig høring eller under udarbejdelse. Desuden kan du bl.a. læse om, hvad en lokalplan er, hvordan du anmoder om en ny lokalplan og hvordan du ansøger om dispensation fra en lokalplan.
Gennem en lokalplan kan byrådet fastlægge juridisk bindende bestemmelser om, hvordan arealer og bygninger må anvendes.
En lokalplan kan give ejeren sikkerhed for, hvad der for eksempel må udstykkes og bygges og kan samtidig give naboer sikkerhed for, hvad de kan blive naboer til. En lokalplan kan også stille krav til omfang og placering samt udformning og fremtræden af bl.a. veje, stier, bebyggelse og ubebyggede arealer.
En lokalplan er delt op i to hovedafsnit
- Redegørelsen for lokalplanens baggrund og indhold samt forhold til anden planlægning og lovgivning. Redegørelsen er beskrivende og ikke juridisk bindende.
- Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag, som er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet samt grundejere i og brugere af området.
Lokalplanen medfører ikke handlepligt. Det betyder, at byrådet og grundejere i området ikke er forpligtet til at realisere lokalplanen. Og du vil altid kunne fortsætte med eksisterende lovlig anvendelse af et område. Dog skal lokalplanens bestemmelser overholdes ved fremtidig udstykning, bebyggelse, beplantning osv., efter en lokalplan er vedtaget.
Reglerne for lokalplanlægning er fastlagt i Planloven.
Bygningsreglement og lokalplan
Bygningsreglementet indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser. En del af disse bestemmelser kan skærpes eller lempes i en lokalplan, hvormed det for eksempel kan gøres muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt efter bygningsreglementet.
Det betyder, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter bygningsreglementets bestemmelser.
Hvornår skal der laves en lokalplan?
Der skal laves lokalplaner, når byrådet ønsker at give mulighed for:
- Større bygge- og anlægsarbejder, inkl. større nedrivninger, eller andre væsentlige ændringer i det bestående miljø.
- Anlæg og projekter, der er i strid med en gældende lokalplan eller byplanvedtægt.
- Projekter, som byrådet vurderer, at borgerne skal have mulighed for at få indflydelse på eller som skal vurderes i en større sammenhæng.
Desuden har du en ret til at få udarbejdet et forslag til en lokalplan, når fx en udstykning eller et byggeprojekt, der kræver lokalplan, er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke i forvejen findes en lokalplan eller en byplanvedtægt for området.
Hvis projektet ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplanramme for området, vil det kræve en ændring af kommuneplanen. Kommunen er ikke forpligtet til løbende at ændre i kommuneplanen, men du kan anmode om ændringer til kommuneplanen i forbindelse med revisionen deraf, som skal gennemføres hvert fjerde år. Alternativt kan du anmode om et tillæg til kommuneplanen, der som udgangspunkt vil blive udarbejdet et forslag til sammen med forslaget til lokalplanen.
Processen for en ny lokalplan er opdelt i fem overordnede faser:
- Indledende dialog og afklaring af projekt
- Konkretisering og evt. tilretning af projekt
- Udarbejdelse af planforslag
- Planforslag i høring
- Offentliggørelse og realisering.
Et forslag til en ny lokalplan skal fremlægges i offentlig høring i mindst fire uger (i særlige tilfælde kun to uger). Se lokalplaner i høring på Randers Kommunes høringsportal.
I nogle tilfælde ledsages et forslag til lokalplan af et forslag til et tillæg til kommuneplanen. I disse tilfælde skal planerne fremlægges i offentlig høring i otte uger.
Alle der berøres direkte af forslaget, eller har en særlig interesse i det, det være sig ejere, lejere, brugere, interesseorganisationer og andre myndigheder, bliver orienteret, når forslaget til lokalplanen sendes i offentlig høring. I orienteringen vil fristen for fremsendelse af dine bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser fremgå, samt hvor du kan finde forslaget.
Efter høringsfristen
Byrådet vil efter høringsfristen tage stilling til eventuelle høringssvar i forbindelse med den endelige vedtagelse. Indsender man en indsigelse rettidigt, vil man efter den politiske behandling modtage orienteringsbrev, som bl.a. indeholder link til referat fra den politiske behandling. I referatet vil der bl.a. være et bilag med høringssvarene og forvaltningens bemærkninger dertil.
Byrådet er forpligtet til at behandle indsigelser og forslag om ændringer, inden lokalplanen vedtages endeligt. Byrådet er dog ikke forpligtet til at rette sig efter dem.
Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller forslag om ændringer, kan den endelige vedtagelse af planen tidligst ske fire uger efter udløbet af fristen for indsigelse.
Hvis et forslag til lokalplan skal ændres væsentligt efter den offentlige høring, skal der fremlægges et nyt forslag i offentlig høring, før forslaget til lokalplanen kan vedtages.
Hvis der findes en lokalplan eller en byplanvedtægt på din ejendom, så skal du som udgangspunkt overholde de bestemmelser, der er gældende. En lokalplan/byplanvedtægt kan regulere forhold vedrørende fx anvendelse, eksisterende og ny bebyggelse, beplantning, terrænregulering, skilte og adgangsveje til en ejendom.
Hvis det du gerne vil gøre på din ejendom, ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, så har du mulighed for at ansøge om en dispensation. Din dispensationsansøgning kan behandles særskilt eller sammen med en mulig ansøgning om byggetilladelse. Det kunne fx være, at du ønskede at plante en anden type hæk eller lægge et andet tagmateriale på din bolig, end det lokalplanen muliggør.
Når kommunen skal se på muligheden for at give dig en dispensation, så vil der blive set på flere forhold, heriblandt om:
- Der allerede er givet tilsvarende dispensationer i området (præcedens)?
- Der er noget særligt, der gør sig gældende for netop din ejendom? Det kunne fx være, at jorden ikke er egnet til den type hæk, som lokalplanen bestemmer, eller at din tagkonstruktion på dit eksisterende hus ikke kan holde til det tunge tag, som en ny lokalplan stiller krav om
- Det du ansøger om, er med til at forbedre området som helhed?
- Det er noget, der vil medføre en belastning for de omkringliggende ejendomme?
Lokalplanens principper
De forhold, der beskrives under lokalplanens formål, typisk under lokalplanens § 1, og lokalplanens anvendelser, typisk under lokalplanens § 3 - anses for hele lokalplanens fundament og principper. Derfor giver Planloven ikke mulighed for at bruge lokalplanen til andet end det, dens fundament hviler på og dens principper. Det betyder, at kommunen ikke kan meddele dispensationer fra alle forhold i en lokalplan. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved udarbejdelse af en ny lokalplan.
Der findes dog en særlig undtagelse for at fravige en lokalplans anvendelser, hvilket er en midlertidig dispensation. Planlovens mulighed for at dispensere midlertidigt fra en lokalplans anvendelsesbestemmelser strækker sig til højst 3 år, og der er mange begrænsninger forbundet med denne mulighed. Som udgangspunkt skal ejendommen bl.a. tilbageføres, og kunne anvendes som tidligere, når de tre år er gået.
Partshøring
Når en eventuel dispensation berører ejere, brugere og naboer i det pågældende område, foreninger og andre, der efter byrådets vurdering kan have interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation med mindst 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger. Først efter udløbet af denne frist kan der meddeles dispensation, jf. Planlovens § 20.
Læs mere
Hvis du er interesseret i detaljerne omkring de juridiske forhold, der gør sig gældende i forbindelse med dispensationer fra lokalplaner, så kan du læse mere på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside
I forhold til lokalplaner findes der både midlertidige retsvirkninger og permanente retsvirkninger. De midlertidige retsvirkninger gælder, når et forslag til en lokalplan er politisk godkendt og sendt i offentlig høring. De permanente retsvirkninger gælder, når lokalplanen er vedtaget og offentliggjort.
Midlertidige retsvirkninger ved forslag til lokalplan
Når et forslag til en lokalplan er politisk godkendt, er ejendomme inden for lokalplanens område underlagt et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse, jf. Planlovens § 17.
Det midlertidige forbud gælder i højst et år fra offentliggørelsen af forslaget til lokalplanen, og bortfalder, når den endelige lokalplan er vedtaget og efterfølgende offentliggjort.
Når fristen for indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan du, jf. Planlovens § 17, stk. 2, opnå tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget til lokalplanen, selvom planen ikke er endeligt godkendt. Dette forudsætter dog, at udnyttelsen er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at det ansøgte i sig selv ikke er lokalplanpligtigt. Det forudsætter desuden, at der ikke er nedlagt veto imod planforslaget, jf. Planlovens § 29, 29 a, 29 b eller 29 c.
Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme i området kan fortsætte.
Et planforslag bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen, jf. Planlovens § 32.
Permanente retsvirkninger ved vedtagelse af lokalplan
Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommene kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser, jf. Planlovens § 18.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen.
Byrådet kan ekspropriere private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen, jf. Planlovens § 47.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er i strid med planen, fortrænges automatisk, jf. § 18 i Planloven.
Permanente retsvirkninger ved vedtagelse af tillæg til kommuneplanen
Når et kommuneplantillæg er vedtaget og offentliggjort, kan byrådet inden for byzoner modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Dette gælder dog ikke, hvis området er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, jf. Planlovens § 12, stk. 2.
Inden for byzoner og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
Hvis du ønsker at klage over en afgørelse i forbindelse med en lokalplan eller kommuneplantillæg, kan du klage til Planklagenævnet. Der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed. Der kan ikke klages over planens hensigtsmæssighed.
En klage skal være indsendt senest 4 uger efter den dato, hvor afgørelsen er offentliggjort. Det koster et gebyr at klage. Læs mere om klageregler og gebyrer på Nævnenes Hus' hjemmeside.
Hvad kan man klage over?
Man kan kun klage over retlige spørgsmål i forhold til den måde en plan er vedtaget på – jf. Planlovens § 58-62. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Det er Planklagenævnet, der vurderer, om din klage omfatter et retslig spørgsmål.
Hvem kan klage?
Du skal være klageberettiget, for at kunne klage, det vil sige have en væsentlig interesse i sagens udfald. Derudover kan foreninger og organisationer, hvis hovedformål er at beskytte natur og miljø eller at varetage væsentlige brugerinteresser indenfor arealanvendelsen, klage.
Hvordan kan jeg klage?
Du kan klage via Planklagenævnets klageportal. Klagen sendes herefter gennem klageportalen til Randers Kommune.
Du kan læse mere om klagens behandling ved Planklagenævnet, Nævnenes Hus.
Kan jeg blive fritaget for brug af klageportal?
Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning herom til Nævnenes Hus, Toldboden 2, 8800 Viborg; nh@naevneneshus.dk.
Husk at orientere Randers Kommune om anmodningen. Hvis du har spørgsmål eller bemærkninger til ovennævnte, er du velkommen til at kontakte Randers Kommunes Planafdeling på e-mail: plan@randers.dk.
Søgsmål
Hvis du vil indbringe sagen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagelse af planen.